ملتقي العلوم القانونية و الاقتصادية بالرباط fsjes rabat

الحيازة وعيوبها

<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">
<br />

<br />
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: center; unicode-bidi: embed;">
<strong><i><u><span lang="AR-SA" style="color: black; font-family: "Simplified Arabic","serif"; font-size: 14.0pt; mso-ascii-font-family: Tahoma; mso-hansi-font-family: Tahoma;">الحيازة وعيوبها</span></u></i></strong><i><u><span dir="LTR" style="font-size: 14.0pt; mso-bidi-font-family: "Simplified Arabic";"></span></u></i></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; text-indent: 35.4pt; unicode-bidi: embed;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">الحيازة
وضع مادي ينجم عن أن شخصا يسيطر سيطرة فعلية على حق سواء كان هذا الشخص هو صاحب
الحق أو لم يكن صاحباً له، والسيطرة الفعلية على الحق تكون باستعماله عن طريق
الأعمال المادية ويقتضيها مضمون هذا الحق وهي الأعمال التي يقوم بها المالك عادة
عند استعماله لحق الملكية فيستعمل الشيء ويستغله ويتصرف فيه تصرف المالك في ملكه
فإذا كان هذا الشيء منزلاً مثلاً كان للحائز أن يسكنه بنفسه وأفراد أسرته أو عن
طريق تأجيره للغير، كذلك الحال إذا كان الشيء أرضاً زراعية كان يزرعها بنفسه أو أن
يؤجرها إلى الغير أيضا ويحوزه وينفع به بحسب تقضية طبيعية وتصرف فيه بالبيع أو
بالهبة وذلك كله إذا كان هذا الحائز يملك الشيء حقيقة أو لا يملكه.</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; text-indent: 35.4pt; unicode-bidi: embed;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ولا
تقوم الحيازة ولا تنتج آثارها القانونية إلا إذا توافر لها عنصران «المادي
والمعنوي» وهي وضع مادي يسيطر به الشخص على شيء يجوز التعامل فيه ويتمثل العنصر
المادي في السيطرة المادية على الشيء الذي ترد عليه الحيازة كما يتمثل العنصر
المعنوي في نية ظهور الحائز على هذا الشيء بمظهر صاحب الحق فيه وتختلف السيطرة
المادية على الشيء محل الحيازة تبعاً لاختلاف هذا الشيء فإذا كانت واردة على أرض
زراعية فإن السيطرة المادية عليها تكون بزراعتها أو تأجيرها للغير حيث إن الغير لا
يضع اليد على هذا الشيء لحساب نفسه وإنما يضع يده عليه لحساب الأصيل وكذلك الأمر
إذا كان هذا الشيء منزلاً فتكون السيطرة الفعلية عليه عن طريق سكناه أو تأجيره إلى
الغير وهذه السيطرة قد تتحقق ابتداء وقد تنتقل من الحائز إلى الغير وذلك عندما
يتصرف الحائز بالبيع في قطعة الأرض أو في هذا المنزل مثلاً فتنتقل هذه الحيازة إما
بتسليم هذا الشيء تسليماً فعلياً أو بوضعه تحت تصرف المشتري مع إخطاره بذلك حتى
يتمكن من الانتفاع به دون عائق وعادة ما يكون حائز الشيء إنما يحوزه لحساب نفسه
وهذا هو الأصل ما يفترض عند الشك. يقول الدكتور عبدا لرزاق السنهوري في هذا الصدد:
يخلص من هذا النص أن الأصل في الحائز أن يباشر السيطرة المادية بنفسه أي أنه
يستعمل بنفسه استعمالاً فعلياً على الوجه الذي قدمناه الحق الخاضع لحيازته. حق سواء
كان حق ملكية أو كان حقاً آخر، ولكن يقع مع ذلك أن يباشر هذه السيطرة المادية
بالوساطة فيباشرها باسمه وسيط يكون متصلاً به اتصال التابع بالمتبوع، ويأتمر
بأوامره فيما يتعلق بهذه السيطرة المادية ويجتمع عند الحائز في هذه الحالة عنصرا
الحيازة والعنصر المعنوي وهو القصد وسيأتي بيان ولا ينوب عنه فيه أحد والعنصر
المادي وهو السيطرة المادية ويباشرها بالوساطة، ومن ثم يبقى الحائز الأصلي هو
الحائز، وتنتج الحيازة آثارها القانونية في شخصه، أما الوسيط في السيطرة المادية
فليس بحائز لديه إلا السيطرة المادية، وهذه السيطرة أيضا لا يباشرها باسمه وإنما
يباشرها باسم الحائز الأصلي أما عيوب الحيازة فهي: </span></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: center; unicode-bidi: embed;">
<u><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; font-size: 14.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">أولاً العيوب التي تلحق بالعنصر المادي</span></u></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; unicode-bidi: embed;">
<b><u><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">1
- عيب عدم الاستمرار</span></u></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">:
تكون الحيازة غير مستقرة إذا كانت متقطعة، حيث إن تقطع الحيازة يعيبها وتكون كذلك
إذا كان الشخص يباشرها بشكل غير عادي وعندما أسبغ المشروع حمايته على الحائز كان
ذلك انطلاقاً من فكرة الحائز عادة ما يحوز لحساب نفسه مثال ذلك المالك الذي يسيطر
على ما يملك بشكل منتظم فإذا كان الشيء محل الحيازة منزلاً أو أرضاً فيجب على
الحائز حتى تتوافر لحيازته طابع الاستمرار أن يقوم بسكنى هذا المنزل بشكل منتظم
ودائم تماماً وإلا كانت حيازته معيبة.</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; unicode-bidi: embed;">
<b><u><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">2
- عيب الإكراه</span></u></b><u><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">
:</span></u><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">
والحيازة كما يجب أن تكون مستمرة وغير متقطعة يجب أن تكون عند بدئها غير مصحوبة
بإقرار أي أن تكون قد بدأت هادئة حيث إن هذا الإقرار يعيد الحيازة ويختلف الإكراه
الذي يعيب الحيازة عن التعرض الذي يحدث للحائز أثناء حيازته وإذا اقترنت بإكراه أو
بدأت خفية أو كان فيها لبس فلا يكون لها أثر قبل من وقع عليه الإكراه أو أخفيت عنه
الحيازة أو التبس عنه أمرها إلا من الوقت الذي تزول فيه هذه العيوب. </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; unicode-bidi: embed;">
<b><u><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">عيوب
الإخفاء:</span></u></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">
<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>ولا يكفي الحائز أن تكون حيازته للشيء
المستمر وغير متقطعة أو غير مصحوبة بإكراه عند بدئها ولكن يجب أيضا أن يتوافر لهذه
الحيازة ركن الظهور والعلانية وعدم الخفاء بحيث تكون السيطرة ظاهرة. والخفاء عيب
مؤقت مثله في ذلك مثل الإكراه ولا ينتج تبعاً لذلك، فإذا مازال عيب الخفاء تحولت الحيازة
منذ ذلك الوقت إلى حيازة صحيحة. </span></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: center; unicode-bidi: embed;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ثانياً:
العيوب التي تلحق بالعنصر المعنوي</span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; unicode-bidi: embed;">
<b><u><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">عيب
اللبس أو الغموض</span></u></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">:
يشترط في التقادم المكسب أن يتوافر لدى الحائز الحيازة بعنصريها حتى تكون حيازة
قانونية صحيحة ومن ثم فإن وضع اليد لاينهض بمفرده سبباً للتملك ولا يصلح أساساً للتقادم
إلا إذا كان مقروناً بنية التملك وكان مستمراً هادئاً ظاهراً. </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; unicode-bidi: embed;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وهذا
الأمر يعني أنه لا يعول قانوناً على السيطرة الفعلية على الشيء محل الحيازة إلا
إذا كانت هذه السيطرة مقرونة بالعنصر المعلوم والعنصر المعنوي في الحيازة هو نية
الظهور على الشيء بمظهر صاحب الحق فيه، فإذا كان غرض الحائزة هو التملك وجب عليه
أن يسيطر على الشيء ويظهر عليه بمظهر المالك وتكون الحيازة معيبة بعيب اللبس إذا
ما حاز الشريك على الشيوع المال الشائع كله إذ أن في هذه الحالة تكون الملكية ليست
مقصورة عليه حيث إنه يشاركه في ملكيتها باقي الشركاء المشاعين فيلحق لهذه الحيازة
عيب الغموض. </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; unicode-bidi: embed;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وقد
نص القانون القطري في المادة 935 من القانون المدني على أن الحيازة وضع مادي يسيطر
به الشخص على حق يجوز التعامل فيه بأن يباشر عليه الأعمال التي يقوم بها عادة صاحب
الحق. </span><span dir="LTR" style="mso-bidi-font-family: "Simplified Arabic";"></span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; unicode-bidi: embed;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وتنص
المادة 936 على أنه لا يعتد بحيازة الغير لأموال الدولة أو غيرها من الأشخاص
المعنوية العامة ولا بحيازة الأموال الموقوفة وقفاً خيرياً ولا بحيازة أي حق عيني
عليها إلا في الأحوال وبالشروط المقررة قانوناً كما جاء بالمادة 937 بأنه لا تقوم
الحيازة على عمل يأتيه شخص على أنه مجرد رخصة من المباحات أو عمل يتحمله الغير على
سبيل التسامح.</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; unicode-bidi: embed;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وتنص
المادة 938: تصح الحيازة بالوساطة متى كان الوسيط يباشرها باسم الحائز وكان متصلاً
به اتصالاً يلزمه الائتمار بأوامره فيما يتعلق بهذه الحيازة. </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; unicode-bidi: embed;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وتنص
المادة 940: لا يجوز لمن يحوز باسم غيره أن يدعي الحيازة على خلاف سنده فلا يستطيع
أن يغير لنفسه صفة حيازته وإنما تتغير صفة الحيازة بفعل الغير أو بفعل من الحائز
يعتبر معرضه لحق من كان يحوز باسمه ولا تبدأ الحيازة بصفتها الجديدة إلا من وقت
الفعل الذي أحدث التغير. </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="direction: rtl; text-align: justify; unicode-bidi: embed;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Simplified Arabic","serif"; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وتنص
المادة 941: لا تقوم الحيازة على أعمال متقطعة وإذا اقتربت بإكراه أو حصلت خفية أو
كان فيها لبس فلا يكون لها أثر قبل من وقع عليه الإكراه أو أخفيت عنه الحيازة أو
التبس عليه أمرها إلا من الوقت الذي تزول فيه هذه العيوب.. وللحديث بقية في
الحيازة وإثباتها وحسن وسوء نية الحائز.</span><span dir="LTR" style="mso-bidi-font-family: "Simplified Arabic";"></span></div>
</div>

مقالات قانونية الحيازة وعيوبها

الحيازة وعيوبها الحيازة وضع مادي ينجم عن أن شخصا يسيطر سيطرة فعلية على حق سواء كان هذا الشخص هو صاحب الحق أو لم يكن صاحباً له، والسي...

مزيد من المعلومات »

البيع العقاري

8:43 ص Unknown 0

<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">
<br />

<br />
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="mso-outline-level: 1; text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">المقدمة</span></b></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-indent: 30.25pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">عندما يتفق شخصان على بيع عقار, يحرران
عقداً بينهما ينظم عناصر هذا البيع , من جهة التزامات البائع, كتسليم المبيع في
الموعد المتفق عليه, وضمان عيوبه, أو ضمان التعرض له من الغير. </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-indent: 30.25pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">أو من جهة التزامات المشتري, كدفع الثمن
في الأجل المحدد, وسوى ذلك من بنود خاصة بكل عقد, حسب ما يتفق عليه الطرفان.</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-indent: 30.25pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وفي كثير من الحالات ينشب خلاف بين
البائع والمشتري حول التأخر في تسليم المبيع, أو نقصانه, أو وجود تعرض له قبل
تسليمه, أو حول تأخر المشتري في استلامه, أو في دفع ثمنه حسب الاتفاق.</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-indent: 30.25pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ويؤدي هذا الخلاف إلى ظهور رغبة لدى الطرفين
في فسخ العقد أو في تنفيذه, وفق ما يراه الطرف مناسباً لمصلحته, وقد يصل الخلاف
إلى القضاء بطلب تنفيذ العقد المتفق عليه مع مستلزماته.</span></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="mso-outline-level: 1; text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">الفصل
الأول</span></b></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">عقد
البيع العقاري</span></b></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-indent: 30.25pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">يقسم هذا الفصل إلى مبحثين, المبحث
الأول هو تعريف عقد البيع العقاري. والمبحث الثاني هو مراحل عقد البيع العقاري
ويقسم بدوره إلى مطلبين : المطلب الأول هو مرحلة الاتفاق على البيع, والمطلب
الثاني هو تنظيم عقد البيع.</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="mso-outline-level: 1; text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">المبحث
الأول</span></b></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">تعريف
عقد البيع العقاري</span></b></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-indent: 30.25pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">البيع ، بوجه عام ، هو كما عرفته المادة
386 من القانون المدني : " البيع عقد يلزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية
شيء أو حقاً مالياً في مقابل ثمن نقدي " .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وبما
أنه من الضروري إيجاد تعريف خاص ببيع غير المنقول<span style="mso-spacerun: yes;"> 
</span>لشمول التعريف السابق كل بيع ، فيجب الرجوع إلى النصوص القانونية الخاصة
بالتملك العقاري وبحقوق التسجيل في السجل العقاري. </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">أ -<span style="mso-tab-count: 1;">     </span>المادة 826/ هـ من القانون المدني تصرح بأن
العقد سبب من أسباب حق التسجيل في السجل العقاري ، ويقصد به عقد البيع العقاري .</span></div>
<div class="MsoBlockText" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ب
-<span style="mso-spacerun: yes;">   </span>والمادة 896 من القانون المدني تؤكد
ذلك بقولها : " 1- يكتسب حق تسجيل الحقوق العينية العقارية بمفعول العقود
" . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 39.65pt; text-align: justify; text-indent: -39.65pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 1;">         </span>وذكر مبدأ وجوب التسجيل في السجل العقاري
ليست عبثاً ، لان المشرع ربط بين<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>عقد<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>البيع وحق التسجيل ، لحفظ حقوق طرفي البيع تجاه
بعضهما بعضاً وتجاه الغير ، وذلك حين قرر أن التزام بائع العقار يتضمن نقل ملكيته
في السجل العقاري وصيانته للمشتري حتى تنفيذ هذا النقل ، وفق نص المادة 897 مدني .
</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 1;">       </span>إذن
وانسجاماً مع المادة 386 مدني يمكن أن نقول " بيع العقار هي عقد يلزم به
البائع أن ينقل للمشتري من السجل العقاري ملكية عقار في مقابل متفق عليه " . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 1;">       </span>والتزم
البائع بنقل الملكية في السجل العقاري ، هو شرط أساسي بوصفه طرفاً أول في العقد ،
والتزام المشتري بأداء الثمن هو شرط أساسي كذلك بوصفه طرفاً ثانياً في ذات العقد. </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 1;">       </span>ولهذا
كان الالتزام بنقل الملكية واجباً في السجل العقاري أو السجل المؤقت ، أو قيود
مؤسسة الإسكان ، أو سوى ذلك من سجلات أو قيود بدأت تأخذ دورها في التشريعات
الحديثة . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span style="height: 600px; left: 0px; margin-left: -216px; margin-top: 192px; mso-ignore: vglayout; position: absolute; width: 960px; z-index: 251652596;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 1;">       </span>وبيع
العقار ينصب على ملكية حق عيني ، وبما أن نقل الملكية وتسجيلها في السجل العقاري
ناجم عن العقد ، فإن هذه الملكية المسجلة تعتبر منتقلة من وقت العقد ، لا من وقت
التسجيل ، لما يترتب على ذلك من آثار قانونية بين الطرفين ، أما بالنسبة لغير ،
فإن انتقالها لا يكون نافذاً في حقه إلا من وقت التسجيل .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 1;">       </span>وهذا
ينسجم مع المادة 897 مدني بقولها " إن الالتزام<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>بإعطاء العقار يتضمن الالتزام بنقل ملكيته في
السجل العقاري ، وبصيانته ، حتى هذا النقل ، تحت طائلة دفع العطل والضرر للدائن
" . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 1;">       </span>وكذلك
مع المادة 898 مدني بقولها : " إن الالتزام بنقل ملكية العقار في السجل
العقاري خاضع لأحكام هذا البيع والامتيازات والتأمينات ، وكذلك للنصوص المتعلقة
بالسجل العقاري " . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 1;">       </span>وعلى
هذا ، فعلى البائع أن يلتزم بالقيام بكل ما هو ضروري لنقل ملكية العقار إلى
المشتري ، وبأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيراً (
م<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>396 مدني ) فإذا امتنع عن القيام بما
يلزم لنقل الملكية بالذهاب إلى الجهة المختصة لإجراء التسجيل ، فللمشتري أن يجبره
على تنفيذ التزامه بنقل الملكية عن طريق دعوى تثبيت البيع ، وذلك بطلب إلى المحكمة
المختصة يطلب فيه الحكم بصحة عقده ونفاذ البيع بحق البائع، فإذا أصدر له حكم ، قام
بتسجيله منفرداً بدون حضور البائع بواسطة دائرة التنفيذ ، وبذلك يكتسب حق الملكية،
والذي يقوم بالتسجيل عندئذ هو الحكم وليس العقد . وسنأتي على دراسة ذلك بالتفصيل
في الفصل الثاني من هذا البحث . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="mso-outline-level: 1; text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">المبحث
الثاني</span></b></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">مراحل
عقد البيع العقاري</span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: -2.9pt; text-align: justify; text-indent: 2.9pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: -2.9pt; text-align: justify; text-indent: 38.9pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">يتصف عقد البيع
العقاري بأنه يعبر عن إرادة طرفية في أحداث أثر قانوني ينتج عنه إنشاء التزامات
عليهما ويمر هذا العقد بمرحلتين مرحلة الاتفاق على البيع ومرحلة تنظيم العقد
المنشئ لالتزامات المتعاقدين .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<span style="mso-ignore: vglayout; position: relative; z-index: 251653620;"><span style="height: 600px; left: -168px; left: 0px; position: absolute; top: -292px; width: 960px;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"></span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="mso-outline-level: 1; text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">المطلب
الأول</span></b></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">مرحلة
الاتفاق على البيع</span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: -2.9pt; text-align: justify; text-indent: 2.9pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">إن الاتفاق على البيع
مرحلة سابقة للتعاقد وهو بدوره نوعان الوعد بالبيع والاتفاق الابتدائي . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: -2.9pt; text-align: justify; text-indent: 2.9pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: -2.9pt; mso-outline-level: 1; text-align: justify; text-indent: 2.9pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">أولاً
– الوعد بالبيع : </span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l3 level1 lfo1; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">1-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">            
</span></span></span><span dir="RTL"></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">تعريف الوعد بالبيع :
</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">في هذا النوع<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>، يتفق بائع العقار مع راغب الشراء ، على شروط
خاصة<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>تبقى موقوفة لمدة معينة ، يفصح
المشتري خلالها عن رغبته في قبول الشراء أم لا ، فكأن القبول مؤجل للمدة المتفق
عليها . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وقد عرفه الدكتور وحيد الدين سوار بقوله
: </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">" هو عقد بمقتضاه يلتزم شخص ، هو
الواعد ، بأن يبيع عقاره من شخص آخر ، هو الموعود له ، لقاء ثمن معين إذا رغب في
شرائه ، في مدة معينة " .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span style="mso-ignore: vglayout; position: relative; z-index: 251654644;"><span style="height: 600px; left: -180px; left: 0px; position: absolute; top: -363px; width: 960px;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ونصت المادة<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>103 مدني على الوعد بالبيع بقولها : </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">" إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل
وقاضاه المتعاقد الآخر طالباً تنفيذ الوعد ، وكانت الشروط اللازمة لتمام العقد ،
وبخاصة منها ما يتعلق بالشكل ، متوافرة ، قام الحكم ، متى حاز قوة القضية المقضية
، مقام العقد ".</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l3 level1 lfo1; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">2-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">            
</span></span></span><span dir="RTL"></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">شروط الوعد
بالبيع<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>: </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ويشترط في الوعد بالبيع شروط ثلاثة : </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 54.0pt; mso-list: l6 level1 lfo2; tab-stops: list 54.0pt; text-align: justify; text-indent: -18.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">1)<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">  
</span></span></span><span dir="RTL"></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">تعيين العقار المبيع
.</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 54.0pt; mso-list: l6 level1 lfo2; tab-stops: list 54.0pt; text-align: justify; text-indent: -18.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">2)<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">  
</span></span></span><span dir="RTL"></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">تحديد الثمن . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 54.0pt; mso-list: l6 level1 lfo2; tab-stops: list 54.0pt; text-align: justify; text-indent: -18.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">3)<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">  
</span></span></span><span dir="RTL"></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">تحديد مدة الاتفاق
على دفع الثمن يظهر خلالها المشتري رغبته في قبول الشراء ، حينئذ يتم انعقاد العقد
. </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: -5.75pt; text-align: justify; text-indent: 36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>وحتى وردت هذه الأمور الثلاثة في المادة 899/1 مدني
بقولها :</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: -5.75pt; text-align: justify; text-indent: 36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">" 1- لا يكون
الوعد بالبيع صحيحاً ، ما لم يكن اتفاق الطرفين جارياً في وقت واحد على المحل
والثمن ، وعلى الميعاد الذي يجوز في أثنائه للشخص الموعود تقرير اختياره " .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 18.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span style="height: 600px; left: 0px; margin-left: -180px; margin-top: 49px; mso-ignore: vglayout; position: absolute; width: 960px; z-index: 251655668;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">كما اشترطت المادة 899/3 مدني أن يكون
الوعد بالبيع بسند خطي يحرره الواعد لشخص معين أو للأمر مع جواز تظهيره ،
بشرط<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>تدوين تاريخ التظهير مكتوباً بجميع
حروفه ، وبشرط توقيع المتنازل ( الموعود له )<span style="mso-spacerun: yes;"> 
</span>على التظهير ، مع تصديق التواقيع من قبل الكاتب بالعدل ، تنص المادة
899/3<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>على ما يلي : </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">" يجوز أن يكون الوعد بالبيع لشخص
معين ويجوز أيضاً أن يكون لأمر ، وفي هذه الحالة يجوز انتقاله بتظهير سند الوعد
بالبيع ، ويكون التظهير باطلاً إن لم يشتمل على التاريخ مكتوباً بجميع حروفه ،
وعلى توقيع المتنازل ، وعلى تصديق هذا التوقيع من قبل الكاتب بالعدل " . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">فالوعد بالبيع
العقاري ملزم لجانب واحد ، هو الواعد ببيع العقار أو الموعود له ، فلا يترتب عليه
أي التزام على الملتزم الواعد ألا يبيع العقار او يرتب عليه أي حق عيني خلال مدة
الاختيار الممنوحة للشاري .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">فإذا أظهر المشتري
رغبته في الشراء ، خلال مدة الاختيار فإن البيع النهائي يعتبر قد تم بمجرد إبداء
هذه الرغبة ، ولا حاجة لرضاء جديد من الواعد ، ومن ثم ينقضي حق الخيار لتحقيق
الغرض من انشائه كما ينقضي هذا الحق بالتعبير عن عدم الرغبة في الشراء.</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">3-
اجتهاد الحاكم :</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 18.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">" في الوعد
بالبيع ، يجب الاتفاق على المدة التي يتم فيها إبرام العقد الموعود به ، فإذا لم
تعين هذه المدة ، لم ينعقد الوعد أو وضع باطلاً بطلاناً أصليا ، ولم يترتب عليه أي
أثر ، فلا يجوز للواعد أن يعين هو ، من تلقاء نفسه ، مدة يعلن بها الموعود له ،
ولا يجوز للمحكمة أن تكمل العقد بتحديدها مدة يستعمل في خلالها الموعود له حقه في
الشراء " </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span style="mso-ignore: vglayout; position: relative; z-index: 251656692;"><span style="height: 600px; left: -240px; left: 0px; position: absolute; top: -526px; width: 960px;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">( قرار محكمة النقض
رقم<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>491 تاريخ<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>8/6/1974 ، ص 614 من مجلة القانون عدد<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>7/1974 ) . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">والسبب في ذلك أن هذا
الوعد يحمل إيجاب البائع فقط ، لأنه لم يقترن بعد بقبول الموعود له ، ما دام الوعد
خالياً من مدة لتقرير هذا القبول مما يجعله معدوماً ويصرف الوعد بجملته إلى
الانعدام . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="mso-outline-level: 1; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ثانياً – الاتفاق الابتدائي : </span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l7 level1 lfo3; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<b><span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">1-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">           
</span></span></span></b><span dir="RTL"></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">تعريفه : </span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">إن الاتفاق مرحلة
سابقة للعقد وقد لا يؤدي اليه ، أما العقد فهو نتيجة لهذا الاتفاق ، وموثق له ، إذ
كثيراً ما يتفق الطرفان على تنظيم اتفاق ينص على وجوب إعداد عقد مفصل نهائياً.</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وإن الاتفاق
الابتدائي الذي يسبق عقد البيع النهائي المتعارف على تسميته بالقطعي ، مع تعليق
تنفيذ بنوده من التزام بنقل الملكية للمشتري والتزام بدفع الثمن للبائع إلى حين
تحرير العقد النهائي المبرم ، فالبائع لا يطالب بتحرير الثمن إلا بعد إبرام هذا
العقد القطعي ، وكذلك المشتري لا يطالب بالفراغ أو استلام المبيع ، وينقلب
الالتزام على كل منهما إلى التزام بعقد البيع النهائي ، ومن مبررات هذا التعليق،
البيع الابتدائي ، أي تعليق الاتفاق إلى الوقت الذي يبرم فيه الطرفان بيعاً
نهائياً قطعياً . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l0 level1 lfo4; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">      
</span></span></span><span dir="RTL"></span><span style="mso-ignore: vglayout; position: relative; z-index: 251657716;"><span style="height: 600px; left: -192px; left: 0px; position: absolute; top: -480px; width: 960px;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">بالنسبة للمشتري : أن
يجد المشتري العقار مثقلاً بحق عيني لم ترد إليه إشارة في البيع الابتدائي ،<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>فيحق للمشتري<span style="mso-spacerun: yes;"> 
</span>في هذه الحالة الامتناع عن إبرام البيع النهائي وفسخ العقد الابتدائي . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l0 level1 lfo4; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">      
</span></span></span><span dir="RTL"></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">بالنسبة للبائع :
توقيع البائع ألا يستطيع المشتري أداء تتمة الثمن لظروف تتعلق بالمشتري ووصلت الى
علمه فيريد البائع أن يحتاط كي لا يقع في مغبة إفلاس المشتري قبل أداء تتمة الثمن.
وسوى ذلك من تصورات تبرر عدم قطعية البيع.</span><span dir="LTR" lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt; mso-bidi-font-family: "Traditional Arabic";"></span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l7 level1 lfo3; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<b><span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">2-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">           
</span></span></span></b><span dir="RTL"></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">أمثلة عن الاتفاق
الابتدائي : </span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ومثل هذا الاتفاق على
البيع ، البيع بالعربون إذ يبرم المتعاقدان بيعاً ابتدائياً ، ويحددان ميعاداً
لابرام البيع النهائي الذي يتفقان فيه على عربون يدفعه المشتري للبائع ، فإذا
امتنع المشتري عن إبرام البيع النهائي في الميعاد المحدد ، فسر العربون الذي دفعه
، وسقط البيع، وإذا كان البائع هو الممتنع ، سقط البيع أيضاً،وتوجب عليه رد ضعف
العربون الذي قبضه .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span style="mso-ignore: vglayout; position: relative; z-index: 251658740;"><span style="height: 600px; left: -192px; left: 0px; position: absolute; top: -168px; width: 960px;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وهذا ما نصت عليه
المادة<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>104/2 مدني بقولها : " فإذا
عدل من دفع العربون فقده ، وإذا عدل من قبضه ، رد ضعفه ، هذا ولو لم يترتب على
العدول أي ضرر ". </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="mso-outline-level: 1; text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">المطلب
الثاني</span></b></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: center;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">تنظيم
عقد البيع</span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span style="mso-ignore: vglayout; position: relative; z-index: 251659764;"><span style="height: 600px; left: -168px; left: 0px; position: absolute; top: -2px; width: 960px;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ليس لعقد البيع شكل
محدد معين ، وما نراه بين أيدي المواطنين من نسخ مطبوعة سلفاً ، مع فراغات معدة
لتعبئها بأسماء البائعين والمشتري ،<span style="mso-spacerun: yes;"> 
</span>وأرقام العقاري ومناطقها وشروط أخرى خاصة بالثمن والتسليم والكسوة ، إنما
هي<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>عقود تجر مشاكل على أطرافها ، والسبب
في ذلك أن هذه النسخ توهم بكونها رسمية أصولية لأنها مطبوعة<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>وفيها زيادات لا مبرر لها وتحجب عن أصحاب
العلاقة كتابة الشروط الخاصة بكل عقد . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">لذلك<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>سنثير هنا إلى محتوى عقد البيع الجاري يذكر
المسائل الجوهرية والمسائل التفصيلية اللازمة للعقد . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">تنص المادة<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>96 من القانون المدني على ما يلي: </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">( إذا اتفق الطرفان
على جميع المسائل الجوهرية في العقد ، واحتفظا بمسائل تفصيلية يتفقان عليها فيما
بعد ، ولم يشترطا أن العقد لا يتم عند عدم الاتفاق عليها ، اعتبر العقد قد تم ،
وإذا قام خلاف على المسائل التي لم يتم الاتفاق عليها ، فإن المحكمة تقضي فيها
طبقاً لطبيعة المعاملة ولاحكام القانون والعرف والعدالة ) .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; mso-outline-level: 1; text-align: justify; text-indent: -27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">أولاً
– المسائل الجوهرية : </span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; mso-outline-level: 1; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 1;"> </span>المسائل الجوهرية تكون في طرفي العقد وماهية
العقار وسبب العقد وثمن المبيع .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l4 level1 lfo5; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">1-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">    
</span></span></span><span dir="RTL"></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">طرفي العقد :</span></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-spacerun: yes;">  </span>ويجب أن يذكر فيه بوضوح ودقة اسم البائع واسم
المشتري حسب بطاقته الشخصية وهل هو أصيل أم وكيل أو قيم أو وصي والتأكد من أهلية
المتعاقدين . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l4 level1 lfo5; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">2-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">    
</span></span></span><span dir="RTL"></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">تحديد العقار المبيع
تحديداً كافياً</span></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"> : يذكر رقم قيده في السجل العقاري أو
السجلات الأخرى المعتمدة في التمليك ، ومنطقته ، وحصة البائع منه ، ومشتملات
وأوصاف العقار ، بما يمنع جهالته . </span><span dir="LTR" lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt; mso-bidi-font-family: "Traditional Arabic";"></span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l4 level1 lfo5; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">3-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">            
</span></span></span><span dir="RTL"></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وضوح سبب العقد</span></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">
: يجب أن يكون هذا السبب لا يخالف النظام العام أو الآداب العامة .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">تقول المادة<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>136 مدني : " إذا كان محل الالتزام مخالفاً
للنظام العام أو الآداب كان العقد باطلاً " . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 18.0pt; mso-list: l1 level1 lfo6; mso-text-indent-alt: -18.0pt; tab-stops: list 18.0pt; text-align: justify; text-indent: -18.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Traditional Arabic"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-list: Ignore;">أ‌-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">   </span></span></span><span dir="RTL"></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">البيع
الذي يقع على الملك العام<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>مخالف للنظام
العام ، ولا يصح بيعه ولا التصرف فيه لأنه مخصص لمنفعة عامة ، والعقد الذي يقع
عليه باطلاً . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 18.0pt; mso-list: l1 level1 lfo6; mso-text-indent-alt: -18.0pt; tab-stops: list 18.0pt; text-align: justify; text-indent: -18.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Traditional Arabic"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-list: Ignore;">ب‌-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">  </span></span></span><span dir="RTL"></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">أما
مخالفة السبب للآداب :<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>يكون بحثها في نطاق
كون معيار الآداب هو معيار اجتماعي للقاضي حرية تفسيره بشكل ملائم لروح عصره ،
فبيع بيت يٌدار للعهارة هو عبيه باطل لمخالفته الآداب وإن لم يتضمن عقد البيع ذلك
، ما دام الباعث على البيع هو ذلك الاستعمال .</span><span dir="LTR" lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt; mso-bidi-font-family: "Traditional Arabic";"></span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l4 level1 lfo5; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">4-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">    
</span></span></span><span dir="RTL"></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ذكر الثمن :</span></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-spacerun: yes;">  </span>وذلك بتحديده تحديداً كافياً أو بيان أسس
تحديده ، فإذا لم تتلاق إرادة الطرفين حول الثمن<span style="mso-spacerun: yes;"> 
</span>، فإن العقد لا ينعقد ولايهم بعد ذلك أن يكون معجلاً أومؤجلاً أو مقسطاً ما
دام تحديده قد تم مقابلاً للمبيع إنما المهم أن يكون معيناً وجدياً . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span style="mso-ignore: vglayout; position: relative; z-index: 251660788;"><span style="height: 600px; left: -192px; left: 0px; position: absolute; top: -432px; width: 960px;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ويدخل في اعتبار
الثمن معيناً ومعروفاً كون العقد قد تضمن بنداً يخول طرفاً ثالثاً معروفاً ومذكوراً
اسمه في العقد أو حددت طريقة معرفته في العقد ، حتى تحديد الثمن بالمقدار الذي
يراه فيُعتبر العقد معقوداً بتراضي الطرفين ما دام اتفاقهما تتم على أن يقوم الغير
بتقدير الثمن . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">أما إذا كان الثمن
غير جدي فالعقد باطل لفقدان الثمن إلا إذا وجد ادعاء به أنه هبة ، فينصرف إلى هذه
الهبة إذا توافرت لاركانها ، وهو ما يسمى بنظرية تحول العقد . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">نصت المادة<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>145 مدني على ما يلي : </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">" إذا كان العقد باطلاً ، أو
قابلاً للإبطال ، وتوافرات فيه أركان عقد آخر ، فإن العقد يكون صحيحاً ، باعتباره
العقد الذي توافرت أركانه إذا تبينت أن <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>نية المتعاقدين كانت تنصرف الى إبرام هذا العقد ".
</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; mso-outline-level: 1; text-align: justify; text-indent: -27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ثانياً-
المسائل التفصيلية : </span></b></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 1;"> </span>المسائل التفصيلية تكون في تسليم المبيع وكيفية
دفع الثمن وشروط أخرى يفضل ذكرها منعاً لأي خلاف .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l5 level1 lfo8; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">1-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">    
</span></span></span><span dir="RTL"></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">التسليم :</span></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">
التسليم عيناً بتسليم العقار ، أو اسمهاً بالسجل إذا كان المبيع بالحصة أو إذا كان
العقار مشغولاً فيتم البيع بفراغ الاسهم فقط مع بيان مدة التسليم ونوعه . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">يمكن للمحكمة عند
الخلاف ، وباعتبار أن التسليم ليس من أركان العقد ولا من شروطه الجوهرية أن تحكم
به وفق ما تراه من ظروف العقد أو ظروف طرفية ، وتكمن أهمية هذه المسألة في انتقال
تكاليف المبيع بعد تسليمه ، ويستتبع ذلك إنتفاع المشتري .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l5 level1 lfo8; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">2-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">    
</span></span></span><span dir="RTL"></span><span style="mso-ignore: vglayout; position: relative; z-index: 251661812;"><span style="height: 600px; left: -204px; left: 0px; position: absolute; top: -264px; width: 960px;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">شروط البناء</span></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">
: مثل شروط البناء بما يتعلق بالهيكل والكسوة ، ويتعلق ونوه الكسوة ونوع موادها
ومدة انجازها وسوى ذلك من شروط مفصلة .</span><span dir="LTR" lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt; mso-bidi-font-family: "Traditional Arabic";"></span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l5 level1 lfo8; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">3-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">            
</span></span></span><span dir="RTL"></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ضمان التعرض</span></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">
: تنص المادة 408 مدني على ما يلي : </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">" يضمن البائع
عدم التعرض للمشتري في الانتفاع في المبيع كله أو بعضه سواء أكان التعرض من فعله
هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري ويكون
البائع ملزماُ بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد
آل اليه من البائع نفسيه ". </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">وهذا الضمان المترتب
على البائع يوجب عليه : </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; mso-list: l2 level1 lfo7; tab-stops: list 72.0pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Traditional Arabic"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-list: Ignore;">أ‌-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">                    
</span></span></span><span dir="RTL"></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">التدخل مع المشتري
في<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>الدعوة المقامة عليه باستحقاق المبيع
شرط اخطاره من المشتري بوجود الدعوه .</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; mso-list: l2 level1 lfo7; tab-stops: list 72.0pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: "Traditional Arabic"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-list: Ignore;">ب‌-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">              
</span></span></span><span dir="RTL"></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">أداء ما دفعه المشتري
من استحقاقات على المبيع لتوقي استحقاقاته . </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">ج – أداء قيمة المبيع
وقت الاستحقاق مع الفوائد وقيمته ما أداه المشتري من ثمار إذا استحق المبيع للغير
.</span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>د – ضمان نواقص المبيع بما كفله البائع في العقد
. </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l5 level1 lfo8; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">4-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">    
</span></span></span><span dir="RTL"></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">الشرط الجزائي</span></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">
: وهو<span style="mso-spacerun: yes;">  </span>الشرط المتعارف عليه بغرامة النكول
، لإخلال طرف ما بالتزاماته المنصوص عليها في<span style="mso-spacerun: yes;"> 
</span>العقد . </span><span dir="LTR" lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt; mso-bidi-font-family: "Traditional Arabic";"></span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="text-align: justify; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span style="mso-ignore: vglayout; position: relative; z-index: 251662836;"><span style="height: 600px; left: -180px; left: 0px; position: absolute; top: -72px; width: 960px;"><img height="600" src="file:///C:\Users\CHARAF~1\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.gif" width="960" /></span></span><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"></span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 36.0pt; mso-list: l5 level1 lfo8; tab-stops: list 36.0pt; text-align: justify; text-indent: -36.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt;"><span style="mso-list: Ignore;">5-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">            
</span></span></span><span dir="RTL"></span><b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">قابلية الفسخ</span></b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">
: تنص المادة 159 مدني على ما يلي: </span></div>
<div class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: justify; text-indent: 27.0pt; text-justify: kashida; text-kashida: 0%;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">" يجوز الاتفاق
على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه<span style="mso-spacerun: yes;"> 
</span>دون حاجة الى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ، وهذا
الاتفاق لا يعفي من الاعذار ، إلا إذا اتفق<span style="mso-spacerun: yes;"> 
</span>المتعاقدان صراحة على الاعفاء منه .</span></div>
<div align="right" class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: left; text-indent: 27.0pt;">
<b><span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">مكتب زهير الخاني للمحاماة</span></b></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 255.25pt; text-align: center; text-indent: 32.75pt;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">المحامي فراس عدي</span></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="tab-stops: 13.75pt; text-align: center;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-tab-count: 9;">                                                               </span><span style="mso-spacerun: yes;">    </span>ماجستير في الحقوق</span><span dir="LTR" lang="EN-US" style="font-size: 18.0pt; mso-bidi-font-family: "Traditional Arabic";"></span></div>
<div align="right" class="MsoNormal" dir="RTL" style="tab-stops: 13.75pt; text-align: left;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">دبلوم
في القانون الخاص</span></div>
<div align="right" class="MsoNormal" dir="RTL" style="tab-stops: 13.75pt; text-align: left;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";">دبلوم
في القانون الدولي</span></div>
<div align="center" class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 255.25pt; text-align: center; text-indent: 32.75pt;">
<span lang="AR-SA" style="font-family: "Traditional Arabic","serif"; font-size: 18.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman";"><span style="mso-spacerun: yes;"> 
</span></span></div>
<div align="right" class="MsoNormal" dir="RTL" style="margin-right: 3.25pt; text-align: left; text-indent: 27.0pt;">
<br /></div>
</div>

مقالات قانونية البيع العقاري

المقدمة عندما يتفق شخصان على بيع عقار, يحرران عقداً بينهما ينظم عناصر هذا البيع , من جهة التزامات البائع, كتسليم المبيع في الموعد ...

مزيد من المعلومات »

ملتقي العلوم القانونية و الاقتصادية بالرباط fsjes rabat

اقسام المدونة

الحيازة وعيوبها

البيع العقاري

المشاهدون

تعديل

أرشيف المدونة الإلكترونية