البيع العقاري

المقدمة

عندما يتفق شخصان على بيع عقار, يحرران عقداً بينهما ينظم عناصر هذا البيع , من جهة التزامات البائع, كتسليم المبيع في الموعد المتفق عليه, وضمان عيوبه, أو ضمان التعرض له من الغير.

أو من جهة التزامات المشتري, كدفع الثمن في الأجل المحدد, وسوى ذلك من بنود خاصة بكل عقد, حسب ما يتفق عليه الطرفان.

وفي كثير من الحالات ينشب خلاف بين البائع والمشتري حول التأخر في تسليم المبيع, أو نقصانه, أو وجود تعرض له قبل تسليمه, أو حول تأخر المشتري في استلامه, أو في دفع ثمنه حسب الاتفاق.

ويؤدي هذا الخلاف إلى ظهور رغبة لدى الطرفين في فسخ العقد أو في تنفيذه, وفق ما يراه الطرف مناسباً لمصلحته, وقد يصل الخلاف إلى القضاء بطلب تنفيذ العقد المتفق عليه مع مستلزماته.

الفصل الأول

عقد البيع العقاري

يقسم هذا الفصل إلى مبحثين, المبحث الأول هو تعريف عقد البيع العقاري. والمبحث الثاني هو مراحل عقد البيع العقاري ويقسم بدوره إلى مطلبين : المطلب الأول هو مرحلة الاتفاق على البيع, والمطلب الثاني هو تنظيم عقد البيع.

المبحث الأول

تعريف عقد البيع العقاري

البيع ، بوجه عام ، هو كما عرفته المادة 386 من القانون المدني : " البيع عقد يلزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً في مقابل ثمن نقدي " .

وبما أنه من الضروري إيجاد تعريف خاص ببيع غير المنقول  لشمول التعريف السابق كل بيع ، فيجب الرجوع إلى النصوص القانونية الخاصة بالتملك العقاري وبحقوق التسجيل في السجل العقاري.

أ -     المادة 826/ هـ من القانون المدني تصرح بأن العقد سبب من أسباب حق التسجيل في السجل العقاري ، ويقصد به عقد البيع العقاري .

ب -   والمادة 896 من القانون المدني تؤكد ذلك بقولها : " 1- يكتسب حق تسجيل الحقوق العينية العقارية بمفعول العقود " .

         وذكر مبدأ وجوب التسجيل في السجل العقاري ليست عبثاً ، لان المشرع ربط بين  عقد  البيع وحق التسجيل ، لحفظ حقوق طرفي البيع تجاه بعضهما بعضاً وتجاه الغير ، وذلك حين قرر أن التزام بائع العقار يتضمن نقل ملكيته في السجل العقاري وصيانته للمشتري حتى تنفيذ هذا النقل ، وفق نص المادة 897 مدني .

       إذن وانسجاماً مع المادة 386 مدني يمكن أن نقول " بيع العقار هي عقد يلزم به البائع أن ينقل للمشتري من السجل العقاري ملكية عقار في مقابل متفق عليه " .

       والتزم البائع بنقل الملكية في السجل العقاري ، هو شرط أساسي بوصفه طرفاً أول في العقد ، والتزام المشتري بأداء الثمن هو شرط أساسي كذلك بوصفه طرفاً ثانياً في ذات العقد.

       ولهذا كان الالتزام بنقل الملكية واجباً في السجل العقاري أو السجل المؤقت ، أو قيود مؤسسة الإسكان ، أو سوى ذلك من سجلات أو قيود بدأت تأخذ دورها في التشريعات الحديثة .

       وبيع العقار ينصب على ملكية حق عيني ، وبما أن نقل الملكية وتسجيلها في السجل العقاري ناجم عن العقد ، فإن هذه الملكية المسجلة تعتبر منتقلة من وقت العقد ، لا من وقت التسجيل ، لما يترتب على ذلك من آثار قانونية بين الطرفين ، أما بالنسبة لغير ، فإن انتقالها لا يكون نافذاً في حقه إلا من وقت التسجيل .

       وهذا ينسجم مع المادة 897 مدني بقولها " إن الالتزام  بإعطاء العقار يتضمن الالتزام بنقل ملكيته في السجل العقاري ، وبصيانته ، حتى هذا النقل ، تحت طائلة دفع العطل والضرر للدائن " .

       وكذلك مع المادة 898 مدني بقولها : " إن الالتزام بنقل ملكية العقار في السجل العقاري خاضع لأحكام هذا البيع والامتيازات والتأمينات ، وكذلك للنصوص المتعلقة بالسجل العقاري " .

       وعلى هذا ، فعلى البائع أن يلتزم بالقيام بكل ما هو ضروري لنقل ملكية العقار إلى المشتري ، وبأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيراً ( م  396 مدني ) فإذا امتنع عن القيام بما يلزم لنقل الملكية بالذهاب إلى الجهة المختصة لإجراء التسجيل ، فللمشتري أن يجبره على تنفيذ التزامه بنقل الملكية عن طريق دعوى تثبيت البيع ، وذلك بطلب إلى المحكمة المختصة يطلب فيه الحكم بصحة عقده ونفاذ البيع بحق البائع، فإذا أصدر له حكم ، قام بتسجيله منفرداً بدون حضور البائع بواسطة دائرة التنفيذ ، وبذلك يكتسب حق الملكية، والذي يقوم بالتسجيل عندئذ هو الحكم وليس العقد . وسنأتي على دراسة ذلك بالتفصيل في الفصل الثاني من هذا البحث .

المبحث الثاني

مراحل عقد البيع العقاري

يتصف عقد البيع العقاري بأنه يعبر عن إرادة طرفية في أحداث أثر قانوني ينتج عنه إنشاء التزامات عليهما ويمر هذا العقد بمرحلتين مرحلة الاتفاق على البيع ومرحلة تنظيم العقد المنشئ لالتزامات المتعاقدين .

المطلب الأول

مرحلة الاتفاق على البيع

إن الاتفاق على البيع مرحلة سابقة للتعاقد وهو بدوره نوعان الوعد بالبيع والاتفاق الابتدائي .

أولاً – الوعد بالبيع :

1-             تعريف الوعد بالبيع :

في هذا النوع  ، يتفق بائع العقار مع راغب الشراء ، على شروط خاصة  تبقى موقوفة لمدة معينة ، يفصح المشتري خلالها عن رغبته في قبول الشراء أم لا ، فكأن القبول مؤجل للمدة المتفق عليها .

وقد عرفه الدكتور وحيد الدين سوار بقوله :

" هو عقد بمقتضاه يلتزم شخص ، هو الواعد ، بأن يبيع عقاره من شخص آخر ، هو الموعود له ، لقاء ثمن معين إذا رغب في شرائه ، في مدة معينة " .

ونصت المادة  103 مدني على الوعد بالبيع بقولها :

" إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل وقاضاه المتعاقد الآخر طالباً تنفيذ الوعد ، وكانت الشروط اللازمة لتمام العقد ، وبخاصة منها ما يتعلق بالشكل ، متوافرة ، قام الحكم ، متى حاز قوة القضية المقضية ، مقام العقد ".

2-             شروط الوعد بالبيع  :

ويشترط في الوعد بالبيع شروط ثلاثة :

1)   تعيين العقار المبيع .

2)   تحديد الثمن .

3)   تحديد مدة الاتفاق على دفع الثمن يظهر خلالها المشتري رغبته في قبول الشراء ، حينئذ يتم انعقاد العقد .

 وحتى وردت هذه الأمور الثلاثة في المادة 899/1 مدني بقولها :

" 1- لا يكون الوعد بالبيع صحيحاً ، ما لم يكن اتفاق الطرفين جارياً في وقت واحد على المحل والثمن ، وعلى الميعاد الذي يجوز في أثنائه للشخص الموعود تقرير اختياره " .

كما اشترطت المادة 899/3 مدني أن يكون الوعد بالبيع بسند خطي يحرره الواعد لشخص معين أو للأمر مع جواز تظهيره ، بشرط  تدوين تاريخ التظهير مكتوباً بجميع حروفه ، وبشرط توقيع المتنازل ( الموعود له )  على التظهير ، مع تصديق التواقيع من قبل الكاتب بالعدل ، تنص المادة 899/3  على ما يلي :

" يجوز أن يكون الوعد بالبيع لشخص معين ويجوز أيضاً أن يكون لأمر ، وفي هذه الحالة يجوز انتقاله بتظهير سند الوعد بالبيع ، ويكون التظهير باطلاً إن لم يشتمل على التاريخ مكتوباً بجميع حروفه ، وعلى توقيع المتنازل ، وعلى تصديق هذا التوقيع من قبل الكاتب بالعدل " .

فالوعد بالبيع العقاري ملزم لجانب واحد ، هو الواعد ببيع العقار أو الموعود له ، فلا يترتب عليه أي التزام على الملتزم الواعد ألا يبيع العقار او يرتب عليه أي حق عيني خلال مدة الاختيار الممنوحة للشاري .

فإذا أظهر المشتري رغبته في الشراء ، خلال مدة الاختيار فإن البيع النهائي يعتبر قد تم بمجرد إبداء هذه الرغبة ، ولا حاجة لرضاء جديد من الواعد ، ومن ثم ينقضي حق الخيار لتحقيق الغرض من انشائه كما ينقضي هذا الحق بالتعبير عن عدم الرغبة في الشراء.

3- اجتهاد الحاكم :

" في الوعد بالبيع ، يجب الاتفاق على المدة التي يتم فيها إبرام العقد الموعود به ، فإذا لم تعين هذه المدة ، لم ينعقد الوعد أو وضع باطلاً بطلاناً أصليا ، ولم يترتب عليه أي أثر ، فلا يجوز للواعد أن يعين هو ، من تلقاء نفسه ، مدة يعلن بها الموعود له ، ولا يجوز للمحكمة أن تكمل العقد بتحديدها مدة يستعمل في خلالها الموعود له حقه في الشراء "

( قرار محكمة النقض رقم  491 تاريخ  8/6/1974 ، ص 614 من مجلة القانون عدد  7/1974 ) .

والسبب في ذلك أن هذا الوعد يحمل إيجاب البائع فقط ، لأنه لم يقترن بعد بقبول الموعود له ، ما دام الوعد خالياً من مدة لتقرير هذا القبول مما يجعله معدوماً ويصرف الوعد بجملته إلى الانعدام .

ثانياً – الاتفاق الابتدائي :

1-            تعريفه :

إن الاتفاق مرحلة سابقة للعقد وقد لا يؤدي اليه ، أما العقد فهو نتيجة لهذا الاتفاق ، وموثق له ، إذ كثيراً ما يتفق الطرفان على تنظيم اتفاق ينص على وجوب إعداد عقد مفصل نهائياً.

وإن الاتفاق الابتدائي الذي يسبق عقد البيع النهائي المتعارف على تسميته بالقطعي ، مع تعليق تنفيذ بنوده من التزام بنقل الملكية للمشتري والتزام بدفع الثمن للبائع إلى حين تحرير العقد النهائي المبرم ، فالبائع لا يطالب بتحرير الثمن إلا بعد إبرام هذا العقد القطعي ، وكذلك المشتري لا يطالب بالفراغ أو استلام المبيع ، وينقلب الالتزام على كل منهما إلى التزام بعقد البيع النهائي ، ومن مبررات هذا التعليق، البيع الابتدائي ، أي تعليق الاتفاق إلى الوقت الذي يبرم فيه الطرفان بيعاً نهائياً قطعياً .

-       بالنسبة للمشتري : أن يجد المشتري العقار مثقلاً بحق عيني لم ترد إليه إشارة في البيع الابتدائي ،  فيحق للمشتري  في هذه الحالة الامتناع عن إبرام البيع النهائي وفسخ العقد الابتدائي .

-       بالنسبة للبائع : توقيع البائع ألا يستطيع المشتري أداء تتمة الثمن لظروف تتعلق بالمشتري ووصلت الى علمه فيريد البائع أن يحتاط كي لا يقع في مغبة إفلاس المشتري قبل أداء تتمة الثمن. وسوى ذلك من تصورات تبرر عدم قطعية البيع.

2-            أمثلة عن الاتفاق الابتدائي :

ومثل هذا الاتفاق على البيع ، البيع بالعربون إذ يبرم المتعاقدان بيعاً ابتدائياً ، ويحددان ميعاداً لابرام البيع النهائي الذي يتفقان فيه على عربون يدفعه المشتري للبائع ، فإذا امتنع المشتري عن إبرام البيع النهائي في الميعاد المحدد ، فسر العربون الذي دفعه ، وسقط البيع، وإذا كان البائع هو الممتنع ، سقط البيع أيضاً،وتوجب عليه رد ضعف العربون الذي قبضه .

وهذا ما نصت عليه المادة  104/2 مدني بقولها : " فإذا عدل من دفع العربون فقده ، وإذا عدل من قبضه ، رد ضعفه ، هذا ولو لم يترتب على العدول أي ضرر ".

المطلب الثاني

تنظيم عقد البيع

ليس لعقد البيع شكل محدد معين ، وما نراه بين أيدي المواطنين من نسخ مطبوعة سلفاً ، مع فراغات معدة لتعبئها بأسماء البائعين والمشتري ،  وأرقام العقاري ومناطقها وشروط أخرى خاصة بالثمن والتسليم والكسوة ، إنما هي  عقود تجر مشاكل على أطرافها ، والسبب في ذلك أن هذه النسخ توهم بكونها رسمية أصولية لأنها مطبوعة  وفيها زيادات لا مبرر لها وتحجب عن أصحاب العلاقة كتابة الشروط الخاصة بكل عقد .

لذلك  سنثير هنا إلى محتوى عقد البيع الجاري يذكر المسائل الجوهرية والمسائل التفصيلية اللازمة للعقد .

تنص المادة  96 من القانون المدني على ما يلي:

( إذا اتفق الطرفان على جميع المسائل الجوهرية في العقد ، واحتفظا بمسائل تفصيلية يتفقان عليها فيما بعد ، ولم يشترطا أن العقد لا يتم عند عدم الاتفاق عليها ، اعتبر العقد قد تم ، وإذا قام خلاف على المسائل التي لم يتم الاتفاق عليها ، فإن المحكمة تقضي فيها طبقاً لطبيعة المعاملة ولاحكام القانون والعرف والعدالة ) .

أولاً – المسائل الجوهرية :

المسائل الجوهرية تكون في طرفي العقد وماهية العقار وسبب العقد وثمن المبيع .

1-     طرفي العقد :  ويجب أن يذكر فيه بوضوح ودقة اسم البائع واسم المشتري حسب بطاقته الشخصية وهل هو أصيل أم وكيل أو قيم أو وصي والتأكد من أهلية المتعاقدين .

2-     تحديد العقار المبيع تحديداً كافياً : يذكر رقم قيده في السجل العقاري أو السجلات الأخرى المعتمدة في التمليك ، ومنطقته ، وحصة البائع منه ، ومشتملات وأوصاف العقار ، بما يمنع جهالته .

3-             وضوح سبب العقد : يجب أن يكون هذا السبب لا يخالف النظام العام أو الآداب العامة .

تقول المادة  136 مدني : " إذا كان محل الالتزام مخالفاً للنظام العام أو الآداب كان العقد باطلاً " .

أ‌-   البيع الذي يقع على الملك العام  مخالف للنظام العام ، ولا يصح بيعه ولا التصرف فيه لأنه مخصص لمنفعة عامة ، والعقد الذي يقع عليه باطلاً .

ب‌-  أما مخالفة السبب للآداب :  يكون بحثها في نطاق كون معيار الآداب هو معيار اجتماعي للقاضي حرية تفسيره بشكل ملائم لروح عصره ، فبيع بيت يٌدار للعهارة هو عبيه باطل لمخالفته الآداب وإن لم يتضمن عقد البيع ذلك ، ما دام الباعث على البيع هو ذلك الاستعمال .

4-     ذكر الثمن :  وذلك بتحديده تحديداً كافياً أو بيان أسس تحديده ، فإذا لم تتلاق إرادة الطرفين حول الثمن  ، فإن العقد لا ينعقد ولايهم بعد ذلك أن يكون معجلاً أومؤجلاً أو مقسطاً ما دام تحديده قد تم مقابلاً للمبيع إنما المهم أن يكون معيناً وجدياً .

ويدخل في اعتبار الثمن معيناً ومعروفاً كون العقد قد تضمن بنداً يخول طرفاً ثالثاً معروفاً ومذكوراً اسمه في العقد أو حددت طريقة معرفته في العقد ، حتى تحديد الثمن بالمقدار الذي يراه فيُعتبر العقد معقوداً بتراضي الطرفين ما دام اتفاقهما تتم على أن يقوم الغير بتقدير الثمن .

أما إذا كان الثمن غير جدي فالعقد باطل لفقدان الثمن إلا إذا وجد ادعاء به أنه هبة ، فينصرف إلى هذه الهبة إذا توافرت لاركانها ، وهو ما يسمى بنظرية تحول العقد .

نصت المادة  145 مدني على ما يلي :

" إذا كان العقد باطلاً ، أو قابلاً للإبطال ، وتوافرات فيه أركان عقد آخر ، فإن العقد يكون صحيحاً ، باعتباره العقد الذي توافرت أركانه إذا تبينت أن  نية المتعاقدين كانت تنصرف الى إبرام هذا العقد ".

ثانياً- المسائل التفصيلية :

المسائل التفصيلية تكون في تسليم المبيع وكيفية دفع الثمن وشروط أخرى يفضل ذكرها منعاً لأي خلاف .

1-     التسليم : التسليم عيناً بتسليم العقار ، أو اسمهاً بالسجل إذا كان المبيع بالحصة أو إذا كان العقار مشغولاً فيتم البيع بفراغ الاسهم فقط مع بيان مدة التسليم ونوعه .

يمكن للمحكمة عند الخلاف ، وباعتبار أن التسليم ليس من أركان العقد ولا من شروطه الجوهرية أن تحكم به وفق ما تراه من ظروف العقد أو ظروف طرفية ، وتكمن أهمية هذه المسألة في انتقال تكاليف المبيع بعد تسليمه ، ويستتبع ذلك إنتفاع المشتري .

2-     شروط البناء : مثل شروط البناء بما يتعلق بالهيكل والكسوة ، ويتعلق ونوه الكسوة ونوع موادها ومدة انجازها وسوى ذلك من شروط مفصلة .

3-             ضمان التعرض : تنص المادة 408 مدني على ما يلي :

" يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع في المبيع كله أو بعضه سواء أكان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري ويكون البائع ملزماُ بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل اليه من البائع نفسيه ".

وهذا الضمان المترتب على البائع يوجب عليه :

أ‌-                     التدخل مع المشتري في  الدعوة المقامة عليه باستحقاق المبيع شرط اخطاره من المشتري بوجود الدعوه .

ب‌-               أداء ما دفعه المشتري من استحقاقات على المبيع لتوقي استحقاقاته .

ج – أداء قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد وقيمته ما أداه المشتري من ثمار إذا استحق المبيع للغير .

 د – ضمان نواقص المبيع بما كفله البائع في العقد .

4-     الشرط الجزائي : وهو  الشرط المتعارف عليه بغرامة النكول ، لإخلال طرف ما بالتزاماته المنصوص عليها في  العقد .

5-             قابلية الفسخ : تنص المادة 159 مدني على ما يلي:

" يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه  دون حاجة الى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ، وهذا الاتفاق لا يعفي من الاعذار ، إلا إذا اتفق  المتعاقدان صراحة على الاعفاء منه .

مكتب زهير الخاني للمحاماة

المحامي فراس عدي

                                                                   ماجستير في الحقوق

دبلوم في القانون الخاص

دبلوم في القانون الدولي